Czym jest hipoteka?
Hipoteka to inaczej ograniczone prawo rzeczowe, które przysługuje wierzycielowi, czyli konkretnemu bankowi. Stanowi swoiste zabezpieczenie zobowiązań, jakie dłużnik ma wobec instytucji. Kredyt hipoteczny może dotyczyć różnych podmiotów, z czego najczęściej są to nieruchomości, a więc domy lub mieszkania. W przypadku, kiedy kredytobiorca nie będzie spłacał kredytu, bank ma pełne prawo do dochodzenia zaspokojenia roszczeń z nieruchomości obciążonej hipoteką. Oznacza to, że może odebrać mu nieruchomość, a co za tym idzie - sprzedać ją. W ten sposób odzyska należne mu pieniądze.
Wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do egzekwowania świadczenia, nawet gdy dany lokal zmieni właściciela. Warto dodać, że odebranie nieruchomości następuje w postępowaniu egzekucyjnym (poprzez komornika). Szczegółowe kwestie prawne dotyczące hipoteki określa Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (rozdział II).
Hipoteka, aby nabrała mocy sprawczej, musi zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Do momentu aż sąd dokona takiego wpisu bank wprowadza tzw. ubezpieczenie pomostowe, które gwarantuje bankowi wypłatę odszkodowania na wypadek, gdyby kredytobiorca nie wywiązał się ze spłaty kredytu hipotecznego. W tej sytuacji koszty spoczywają na kredytobiorcy.
Wpisanie do księgi wieczystej nieruchomości trwa kilka miesięcy. Znajdują się w niej informacje, takie jak: numer i rodzaj hipoteki, suma i waluta hipoteki, wierzytelność oraz stosunek prawny i wierzyciel hipoteczny. W księdze wieczystej musi być zawarta informacja dotycząca wartości zobowiązania. Zwykle kwota ta przewyższa sumę kredytu, ponieważ oprócz należności głównej, wliczone są w nią odsetki i koszty związane z egzekwowaniem należności.
Co może być przedmiotem hipoteki?
Zakres obciążania hipoteką jest bardzo szeroki. Najczęściej jednak hipotekę ustanawia się na nieruchomościach (gruntowych bądź lokalowych), które mogą stanowić przedmiot własności dłużnika bądź być w jego udziale. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Warto nadmienić, iż hipoteka może być także ustanowiona na części ułamkowej nieruchomości, pod warunkiem, że stanowi ona współudział właściciela.
Rodzaje hipoteki Hipoteka umowna
Hipoteka umowna, jak sama nazwa wskazuje, jest umową pomiędzy dwiema stronami - kredytobiorcą a wierzycielem. Dokument jest potwierdzeniem, że zarówno dłużnik hipoteczny, jak i instytucja udzielająca kredytu w pełni zgadzają się z warunkami zawartymi w umowie. Ponadto, dysponent obciążanej nieruchomości musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego. Obydwie strony umawiają się także na wpis oraz późniejsze wykreślenie hipoteki umownej z księgi wieczystej. Po spłacie kredytu umowa wygasa, a nieruchomość zostaje uwolniona od hipoteki. Właściciel nieruchomości może dowolnie nią rozporządzać, która z powrotem przeszła w jego posiadanie.
Warto dodać, że hipotekę umowną możemy wykorzystać w celu zabezpieczenia jednej lub kilku wierzytelności. Jest ona niezbędna do zaciągnięcia kredytu na zakup nieruchomości. Więcej szczegółowych informacji na temat tego solidnego zabezpieczenia wierzytelności znajdziemy w Kodeksie cywilnym.
Hipoteka przymusowa
Hipoteka w przeciwieństwie do umownej jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jak to rozumieć? Ustanowienie hipoteki przymusowej może odbyć się bez zgody właściciela nieruchomości. Taka sytuacja zazwyczaj ma miejsce, gdy firmy wykonują usługi bezpośrednio na rzecz niewypłacalnego inwestora (najczęściej dewelopera). Jeżeli nie otrzymają zapłaty od zleceniodawcy, wówczas mają prawo nałożyć hipotekę przymusową na wszystkie mieszkania znajdujące się w budynku (szczególnie ważne jest dokładne czytanie umów, by uniknąć nieścisłości). Równie dobrze hipoteką przymusową mogą zostać obarczone nieruchomości z rynku wtórnego, jeżeli ich właściciel z pewnych względów nie jest w stanie spłacić kredytu. Ponadto ten rodzaj hipoteki zostaje nadany także z tytułu sporych zaległości podatkowych.
Należy nadmienić, iż wpisanie hipoteki przymusowej do księgi wieczystej również nie wymaga zgody współwłaściciela lub właściciela nieruchomości. Potrzebny jest tytuł egzekucyjny. zwany także tytułem wykonawczym, zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Owy tytuł nadawany jest przez sąd. Podstawą wpisu w księdze wieczystej może być też postanowienie wydane przez prokuraturę, decyzja administracyjna bądź zarządzanie zabezpieczenia.
Hipoteka łączna-umowna
Hipoteka łączna-umowna to najpopularniejsza forma hipoteki. W hipotece umownej zabezpieczeniem wierzytelności jest jedna nieruchomość. Natomiast w przypadku hipoteki łącznej takie zabezpieczenie ustanawiane jest na dwóch lub więcej nieruchomościach. Wierzyciel w razie problemów ze spłatą długów może wybrać, z której wyegzekwuje należności. Jeśli chodzi o dodatkową nieruchomość to nie musi być ona własnością dłużnika. Równie dobrze może należeć do osoby trzeciej, niemniej jednak potrzebna jest zgoda na obciążenie danej nieruchomości hipoteką. Dzięki hipotece łączno-umownej możliwe jest zabezpieczenie nie tylko bieżących wierzytelności, ale również tych przyszłych.
Do ustanowienia hipoteki łączno-umownej niezbędny jest akt notarialny. Choć oficjalnie hipoteka łączna zostaje ustanowiona w chwili wpisu do księgi wieczystej, nieruchomość staje się nią obciążona wraz ze złożeniem stosownego wniosku.
W jaki sposób działa hipoteka?
Sposób działania hipoteki zawarty jest jej definicji. Wierzyciel hipoteczny, czyli zazwyczaj bank, udziela kredytu klientowi. Hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności na wypadek, gdyby dłużnik nie był w stanie spłacić zaciągniętego zobowiązania. Jeśli tak się stanie, kredytodawca podejmie odpowiednie kroki w celu wyegzekwowania należności. Najczęściej ma to związek ze sprzedażą nieruchomości. Z pozyskanych środków wierzyciel może w pełni zaspokoić swoje roszczenia. Bardzo często domy, czy też mieszkania wystawiane są na licytacje komornicze. Licytacja komornicza to szansa na nabycie nieruchomości w atrakcyjnej, dużo niższej cenie niż jej faktyczna wartość. Przy czym należy zaznaczyć, że w takiej sytuacji bank nie będzie w stanie wyegzekwować całej kwoty długu.
Od 2017 roku możemy zauważyć, że domy czy mieszkania rzadko pojawiają się na licytacji komorniczej. Wszystko dlatego, że została uchwalona ustawa, w wyniku której bank musi odczekać minimum pół roku, by móc podjąć działania z udziałem komorników. Ponadto wierzyciel powinien umożliwić dłużnikowi samodzielną sprzedaż, gdyż w takiej sytuacji o wiele łatwiej znaleźć kupca i sprzedać nieruchomość w korzystnej cenie. Po sprzedaży nieruchomości kredytobiorca zobowiązany jest zwrócić dług.
Jakie dokumenty są niezbędne do udzielenia kredytu hipotecznego?
Do ustanowienia hipoteki potrzebne sądokumenty i koszty. Niezbędne będzie oświadczenie o dochodach, zaświadczenie o źródle dochodów, umowa o pracę, pełny wyciąg z rachunku bankowego (na który wpływa wynagrodzenie), zaświadczenie z ZUS (jeśli kredytobiorca otrzymuje zasiłki), PIT 37 wraz z potwierdzeniem przyjęcia przez Urząd Skarbowy. Jeśli osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny w ciągu ostatnich miesięcy zmieniła pracę konieczne będzie przedstawienie aktualnej umowy oraz świadectwa pracy.
Koszty okołokredytowe
Banki chętnie udzielają kredytu hipotecznego osobom, które za otrzymane środki pieniężne chcą zakupić bądź wybudować dom. Niemniej jednak zaciągnięcie kredytu hipotecznego nie jest bezpłatne, bowiem wierzyciel wymaga od klientów minimum 20% wkładu własnego. Opłaty te nie dotyczą oprocentowania kredytu czy wysokości rat miesięcznych. Jak możemy wywnioskować, koszty okołokredytowe nie są bezpośrednio związane z kredytem hipotecznym.
Koszty okołokredytowe są niezbędne by pokryć opłaty naliczane przez bank (m.in promesa kredytowa, zabezpieczenie spłaty kredytu), ale również inne instytucje, jak np. sąd, do którego musimy udać się by ustanowić hipotekę. Koszty okołokredytowe wiążą się również z uiszczeniem opłat na rzecz notariusza. Zaciągając kredyt hipoteczny nie da się ich w żaden sposób uniknąć.
Sprzedaż nieruchomość z kredytem hipotecznym - czy jest to możliwe?
Wiele osób zastanawia się, czy można sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym. Odpowiedź jest prosta - oczywiście, że tak. W "zwykłej" hipotece właścicielem nieruchomości jest kredytobiorca. Nie ma więc żadnych przeciwwskazań, by sprzedał on dom czy mieszkanie. Należy jednak poinformować o tym wierzyciela hipotecznego, dla którego dana nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu. Chcąc sprzedać nieruchomość trzeba liczyć się z dopełnieniem dodatkowych formalności.
Na początek trzeba udać się do banku, skąd otrzymamy informację o aktualnym saldzie kredytu. Następnie trzeba wnioskować o zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie długów. Taka promesa ogromne znaczenie dla kupujących, ponieważ zyskają pewność, że po uregulowaniu zadłużenia mieszkanie czy dom nie będzie obciążony hipoteką. Kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy przeniesienia praw własności nieruchomości. Ostatnią czynnością będzie odebranie z banku listu mazanego, czyli dokumentu zawierającego zgodę na wykreślenie hipoteki z KW.
Podsumowanie
Hipoteka spośród innych kredytów wyróżnia się tym, że posiada zabezpieczenie w formie nieruchomości. Wierzyciel nie musi martwić się o niewypłacalność kredytobiorcy, ponieważ ma skąd dochodzić roszczeń. Istnieje wiele rodzajów hipotek, a każda z nich znajduje zastosowanie w innych sytuacjach. Najczęściej stosowana jest hipoteka umowna bądź umowno-łączna. Przed wizytą w banku trzeba skrupulatnie przygotować wszystkie dokumenty, potwierdzające stałe źródło dochodów. Kredyt hipoteczny to bezpieczny sposób na zrealizowanie marzenia o zakupie własnych czterech kątów.
