www.prawnik-online.eu   »   Porady   »   Prawo cywilne   »   Pozostałe   »   Najem okazjonalny - czym jest ? jak zawrzeć umowę ?

redakcja 17 kwietnia 2012 Najem okazjonalny - czym jest ? jak zawrzeć umowę ?

Sprawdź : 

Umowa najmu okazjonalnego wzór
Wzory umów najmu / dzierżawy
Jak opodatkować najem ? 
Oświadczenie małżonków w sprawie opodatkowania najmu - wzór
Wzór oświadczenia o wyborze zasad opodatkowania najmu - zasady ogólne
Wzór oświadczenia o wyborze zasad opodatkowania najmu – ryczałt

Nowa forma najmu – najem okazjonalny

Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest bardziej złożona i wymagająca, jednak jej dochowanie zapewnia znacznie skuteczniejszą ochronę interesów wynajmującego, przede wszystkim poprzez umożliwienie eksmisji zalegającego z czynszem najemcy bez potrzeby przeprowadzania postępowania sądowego. Najważniejszą cechą najmu okazjonalnego jest wzmożona ochrona wynajmującego. Gdy zajdzie konieczność opróżnienia lokalu, jest on w takiej sytuacji jak gdyby uzyskał już wyrok sądowy -  może zwrócić się o nadanie klauzuli wykonalności do sądu oraz o wszczęcie egzekucji do komornika. 

Najem okazjonalny różni się znacząco od dotychczasowej tradycyjnej formy najmu uregulowanego w przepisach Kodeksu cywilnego. Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest bardziej złożona i wymagająca, jednak jej dochowanie zapewnia znacznie skuteczniejszą ochronę interesów wynajmującego, przede wszystkim poprzez umożliwienie eksmisji zalegającego z czynszem najemcy bez potrzeby przeprowadzania postępowania sądowego. Najważniejszą cechą najmu okazjonalnego jest wzmożona ochrona wynajmującego. Gdy zajdzie konieczność opróżnienia lokalu, jest on w takiej sytuacji jak gdyby uzyskał już wyrok sądowy -  może zwrócić się o nadanie klauzuli wykonalności do sądu oraz o wszczęcie egzekucji do komornika.

W przypadku zwykłego najmu po rozwiązaniu umowy (np. gdy najemca nie płaci czynszu), dla usunięcia najemcy z wynajmowanego lokalu mieszkalnego konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego, podczas którego wynajmujący (właściciel) nie będzie uzyskiwał czynszu, ani nie odzyska możliwości korzystania lub dalszego wynajmowania lokalu. Ponadto zgodnie z art. 1046 § Kodeksu postępowania cywilnego komornik musi wstrzymać opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub, gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.

Problemy takie nie występują przy najmie okazjonalnym. Z art. 1046 §41 wynika, że w przypadku skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego brak jest wymogu wstrzymywania egzekucji do czasu zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę, ponadto nie ma wcale potrzeby przeprowadzania postępowania sądowego – można przejść bezpośrednio do etapu egzekucji (eksmisji).

Kiedy można zastosować najem okazjonalny

Zgodnie z art. 19a ust. 1 Ustawy  najem okazjonalny może dotyczyć lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie jest zatem możliwe skorzystanie z tej formy aby wynająć np. garaż czy inne pomieszczenie nie służące celom mieszkaniowym. Wynajmującym musi być osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wynajmujący musi być właścicielem lokalu, który chce wynająć. Maksymalny okres na jaki może być zawarta taka umowa to 10 lat, niedopuszczalne jest jej zawarcie na okres dłuższy lub  na czas nieokreślony.

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego.

 Forma

Jak wskazano wyżej umowa najmu okazjonalnego jest bardziej sformalizowana od zwykłego najmu. Spowodowane jest to jej szczególnymi skutkami, a w szczególności ułatwioną eksmisją zwlekającego z zapłatą czynszu najemcy. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na piśmie, ponadto wymaga sporządzenia szczególnych załączników. Ustna umowa jest nieważna (art. 19a ust. 6 Ustawy).

Notarialne oświadczenie najemcy

Do umowy należy załączyć notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy. Oznacza to, że najemca z góry godzi się na odebraniu mu mieszkania w razie gdyby nie wywiązywał się z umowy lub po jej zakończeniu. Oświadczenie to powinno zostać sporządzone w formie aktu notarialnego, a koszt jego sporządzenia (kształtujący się w wysokości ok. 150 zł) ponosi najemca (art. 19a ust. 2 pkt 1 Ustawy). Ze strony najemcy umowa najmu okazjonalnego jest więc bardziej wymagająca, ze względu na konieczność poniesienia dodatkowych kosztów i stawienia się u notariusza.

Wskazanie alternatywnego lokalu

Najemca musi wskazać inny lokal, w którym on i osoby mieszkające z nim będą mogły zamieszkać w przypadku eksmitowania ich z lokalu wynajmowanego. Wraz z tym wskazaniem najemca musi załączyć do umowy najmu oświadczenie właściciela tego innego lokalu (lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do niego) o tym, że zgadza się w takiej sytuacji na zamieszkanie najemcy w sowim lokalu. Oświadczenie właściciela innego lokalu powinno być dokonane na piśmie jednak gdy wynajmujący tego zażąda, trzeba je sporządzić z podpisem notarialnie poświadczonym.

Warunki te zapewniają, że możliwa będzie eksmisja najemcy bez obawy, że pozostanie on bez miejsca, w którym mógłby zamieszkać. Gdy najemca straci możliwość zamieszkiwania w innym lokalu powinien złożyć w ciągu 21 dni odkąd dowiedział się o tym, złożyć oświadczenie o nowym lokalu. W przeciwnym razie wynajmujący może wypowiedzieć umowę z co najmniej 7 dniowym terminem wypowiedzenia (art. 19a ust 3 Ustawy).

Kaucja

Tak jak w przypadku zwykłego najmu umowa najmu okazjonalnego może przewidywać kaucję zabezpieczającą należności wynajmującego z tytułu najmu oraz ewentualne koszty egzekucji. Kaucja nie może być wyższa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu, w wysokości z dnia zawarcia umowy. Wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 6 Ustawy).

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Aby skorzystać z ułatwionego trybu eksmisji najemcy wynajmujący ma obowiązek w ciągu 14 dni od zawarcia zgłosić umowę najmu do właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania urzędu skarbowego (zazwyczaj będzie to ten urząd, w którym wynajmujący składa swoje rozliczenie roczne). Najemca może zażądać od wynajmującego potwierdzenia dokonania zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. W przypadku gdy wynajmujący nie dokona zgłoszenia nie skorzysta on z możliwości opróżnienia lokalu w drodze egzekucji komorniczej bez uprzedniej sprawy w sądzie (art. 19b ust. 3).

Jak opodatkować najem ? 
Oświadczenie małżonków w sprawie opodatkowania najmu - wzór
Wzór oświadczenia o wyborze zasad opodatkowania najmu - zasady ogólne
Wzór oświadczenia o wyborze zasad opodatkowania najmu – ryczałt

Zakończenie najmu okazjonalnego

Po upływie czasu na jaki zawarta była umowa najmu okazjonalnego lub wypowiedzeniu jej najemca powinien opróżnić lokal. Gdy tego nie zrobi wynajmujący doręcza mu opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem żądanie opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 19d Ustawy zaświadczenie to powinno zawierać oznaczenie właściciela oraz najemcy którego dotyczy, wskazanie umowy i przyczynę jej ustania, termin (minimum 7 dni od dnia doręczenia żądania), w którym najemca ma opróżnić lokal.

Gdy w powyższym terminie najemca nie opróżni lokalu wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, które sporządzone było przy zawarciu umowy. Wraz z wnioskiem do sądu wynajmujący powinien złożyć żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu (np. wypis z księgi wieczystej), którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Pozew o eksmisję
Pozew o eksmisję z powodu wypowiedzenia umowy najmu 

OCEŃ ARTYKUŁ: 
     |      UDOSTĘPNIJ:  
DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ NA TEMAT: najem umowa najmu najem okazjonalny
Ocena: 4,05
Redakcja portalu
Wszelkie błędy prosimy zgłaszać na adres kontakt@prawnik-online.eu. Zapraszamy do korzystania z serwisu !
PORADY: 1578    |    KOMENTARZE: 1    |    ZOBACZ PROFIL
Dodaj swój komentarz

Musisz się zalogować żeby dodać komentarz.
Jeśli nie masz jeszcze kontra zarejestruj się.


Skorzystaj z naszych usług
lub
lub
  • Wykwalifikowani prawnicy
    i adwokaci
  • Zrozumiały język
  • Bezpłatne pytania dodatkowe
  • Bezpłatna wycena w ciągu 2h
Bezpłatnie
Polecane publikacje
ABC alimentów + pakiet wzorów alimentacyjnych
AUTOR: Wanda Książek Mariusz Sząszor
3,00 zł
1


montres rolex replica watches Montres Pas Cher Montres Pas Cher Imitation De Montres