Aby mówić o zabezpieczeniach przy zawieraniu umów, naprzód warto w ogóle wyjaśnić, jak wygląda zawieranie umów w obrocie prawnym w Polsce. Regulację prawną w tym zakresie zawierają przepisy kodeksu cywilnego w art. 56 - 721 oraz art. 353 – 396.
Do zawarcia umowy dochodzi przez złożenie oświadczenia woli drugiej stronie. Wola może być wyrażona przez każde zachowanie się, które ujawnia chęć zawarcia umowy. Zachowanie ujawniające wolę to również czynności dokonane w postaci elektronicznej (np. wysłanie za pomocą poczty elektronicznej wiadomości wyrażającej zgodę na zawarcie umowy).
Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią.
Przechodząc do istoty zawierania umów, należy stwierdzić, że w myśl swobody umów strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Oznacza to, że prawo w Polsce pozwala na zawarcie każdej umowy. Stanowi to potwierdzenie zasad gospodarki wolnorynkowej, gdzie państwo nie ingeruje w relacje między obywatelami, przedsiębiorcami. Warunkami ograniczającymi swobodę umów są enumeratywnie wyliczone przesłanki. Umowy zawarte z naruszeniem tych przesłanek są nieważne.
Przykładem umowy, która z mocy prawa jest nieważna niech będzie umowa sprzedaży nieruchomości zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego. Taka umowa nie wiąże strony i nie można na jej podstawie domagać się roszczenia w sądzie.
Gdy dana umowa nie jest nieważna i może być realizowana, strony mogą zastanowić się, w jaki sposób można zabezpieczyć jej wykonanie. Zabezpieczenie wykonania umowy leży w interesie obu stron. Relacja dwóch stron umowy przeważnie polega na tym, że jedna jest sprzedającym, a druga kupującym lub jedna dostawcą produktu/usługi, a druga nabywcą. Sprzedającemu zależy na odbiorze pieniędzy, a kupującemu na terminowym i rzetelnym zrealizowaniu transakcji.
Mówiąc o prawnych zabezpieczeniach wykonania umowy, mamy na myśli te instrumenty prawne, których celem jest „czuwanie” nad realizacją umowy, a więc prawidłowym zaspokojeniu potrzeb dwóch stron relacji sprzedający – kupujący. Strony zabezpieczają wykonanie umów po to, aby na wypadek gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze swoich obowiązków, druga strona mogła uzyskać odszkodowanie za wykonaną pracę, poświęcony czas i poniesione koszty.
Możliwość zabezpieczenia wykonania umów wynika z obowiązujących przepisów, w szczególności kodeksu cywilnego, ale też innych ustaw. Zabezpieczenia to instrumenty prawne, które strony mogą stosować. Możliwość ich zastosowania zależy od spełnienia określonych przesłanek. Na potrzeby tego opracowania skupimy się nad zabezpieczeniami z kodeksu cywilnego oraz nad zastawem, hipoteką i wekslem. Do zabezpieczeń z kodeksu cywilnego zalicza się: klauzula rebus sic stantibus, niemożliwość spełnienia świadczenia, wyzysk drugiej strony, umowa przedwstępna, zadatek, umowne prawo odstąpienia, odstępne, poręczenie, zastaw i hipoteka. Opracowania dotyczące poręczenia, zastawu, hipoteki i weksla pojawią się w kolejnych artykułach.
1. Klauzula rebus sic stantibus
Zabezpieczenie nazwane jako klauzula rebus sic stantibus (duża klauzula) dotyczy sytuacji, gdy z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków wykonanie umowy byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą. Przy czym ważne jest, aby strony przy zawarciu umowy nie mogły tego przewidzieć. W takim wypadku sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania umowy, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.
Odmianą tej klauzuli jest sytuacja, gdy ma miejsce istotna zmiana siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania. Wtedy sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia aspołecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego (mała klauzula).
Zastosowanie tych klauzul może mieć sens w przypadku długotrwałych kryzysów gospodarczych połączonych z ogromnymi zawirowaniami na rynku. Pytaniem bez odpowiedzi pozostanie kwestia, czy w obecnych czasach istnieją przesłanki do skorzystania z tych klauzul.
2. Niemożliwość spełnienia świadczenia
Zabezpieczenie to dotyczy sytuacji, gdy strony umówiły się na wykonanie umowy, która związana jest z okolicznościami niemożliwymi do zrealizowania. Dla przykładu można tu podać zobowiązanie do przeniesienia budynku Pałacu Kultury i Nauki. Wiadomo, że taka czynność jest nierealna. Przepis kodeksu cywilnego stanowi wtedy, że taka umowa jest nieważna.
To zabezpieczenie ma również zastosowanie, jeżeli strona wiedząc o niemożliwości wykonania umowy doprowadziła do jej zawarcia i nie wyprowadziła z błędu drugiej strony. Wtedy ponosi odpowiedzialność wobec tej strony.
3. Wyzysk drugiej strony
To zabezpieczenie ma na celu zmniejszenie skutków realizacji umowy przez stronę, która została do niej zmuszona przez swoje niedołęstwo lub niedoświadczenie. Jeśli wskutek takiej umowy strona, która wyzyskuje, przyjmuje albo zastrzega świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, strona wyzyskiwana może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub większego należnego jej świadczenia. A gdyby to okazało się utrudnione, można domagać się unieważnienia umowy.
4. Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna jest najbardziej znanym zabezpieczeniem wykonania umowy. Najczęściej stosowana jest w obrocie nieruchomościami. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie stron do zawarcia oznaczonej umowy (umowy końcowej). Taka umowa musi zawierać ważne (istotne) postanowienia umowy przyrzeczonej (końcowej).
Zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązuje strony do zawarcia umowy końcowej. Strony mogą zawrzeć termin zawarcia umowy końcowej. Jeśli tego nie uczynią, strona uprawniona do zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć odpowiedni termin do jej zawarcia. Jeżeli obie strony są uprawnione do zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna wywołuje określone skutki prawne. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Najczęściej realizuje się to przez zadatek.
Powiedziano, że umowa przedwstępna najczęściej występuje w obrocie nieruchomościami. Zawiera się ją w celu potwierdzenia zainteresowania i wstępnego umówienia się na zakup nieruchomości. Jak wiadomo, obrót nieruchomościami w Polsce odbywa się w formie aktu notarialnego. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują, że jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to w razie niewykonywania umowy przez stronę, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że jeśli sprzedawca nieruchomości, z którym zawarto umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego nie chce pójść do notariusza w celu zawarcia końcowej umowy sprzedaży, nabywca nieruchomości może iść do sądu i uzyskać wyrok, który w imieniu sprzedawcy przenosi prawo własności nieruchomości na rzecz nabywcy.
5. Zadatek
Zadatek znany jest powszechnie w obrocie gospodarczym. Stosowany jest w celu potwierdzenia zainteresowania zawarciem końcowej umowy. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeśli zawarciu umowy sprzeciwia się strona, która otrzymała zadatek, druga strona może żądać odszkodowania w wysokości dwukrotności zadatku.
Jeżeli natomiast dochodzi do realizacji umowy, wpłacony zadatek ulega zaliczeniu na poczet oczekiwanej kwoty. Gdy dochodzi do rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
6. Umowne prawo odstąpienia
Umowne prawo odstąpienia pozwala na odstąpienie od umowy w ciągu oznaczonego terminu bez żadnych konsekwencji. Wystarczy złożyć odpowiednie oświadczenie drugiej stronie. W razie odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. Wpłacone kwoty pomiędzy stronami ulegają zwrotowi.
7. Odstępne
Odstępne oznacza, że odstąpienie od umowy jest możliwe jedynie za zapłatą oznaczonej sumy. Wraz ze złożeniem oświadczenia o odstąpieniu należy wpłacić tę sumę.
