Wady prawne nieruchomości
I. Zakup mieszkania na rynku wtórnym nieruchomości
Przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego należy zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości. Takie mieszkanie bowiem może mieć następujące wady prawne:
1. Mieszkanie obciążone umową dożywocia na rzecz osoby trzeciej
Na podstawie art. 908 par. 1 Kodeksu cywilnego jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Zgodnie z art. 7 pkt 2 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 2013 r. , poz. 707 .), rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Oznacza to, że umowy dożywocia nie można unieważnić i nabywca takiego mieszkania jest zawsze nią obciążony ( dział III księgi wieczystej).
2. Mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym
Oznacza to, że właściciel mieszkania wziął w banku kredyt i zabezpieczył go tą nieruchomością (dział IV księgi wieczystej).
3. Mieszkanie nabyte z lokatorami (umowa najmu z poprzednim właścicielem)
Najemcy mogą żądać zwrotu kosztów remontu mieszkania. Potwierdza to Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/05 : „Dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy”.
II. Nieruchomość obciążona prawem rzeczowym
1. Zakup domu z działką, która jest ustanowiona służebność drogi koniecznej
Kupujący nie został wcześniej o tym poinformowany przez sprzedawcę.
2. Zakup domu z działką obciążoną służebnością przesyłu w postaci słupów na działce lub rur gazociągu albo wodociągu.
Kupujący nie wie o tej wadzie. Zgodnie wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 2004 r., I CK 26/04 właściciel nieruchomości, nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia, która ogranicza sposób korzystania z danej nieruchomości i zmniejsza jej wartość pomimo tego, że nie ma fizycznej styczności z samym gruntem, ma prawo żądać od właściciela linii na podstawie art. 231 par. 2 K.c. wykupienia od niego działki.
Zobacz:
Wybór ciekawych orzeczeń dotyczących służebności przesyłu
Wady prawne pojazdu
I. Przy zakupie samochodu na rynku wtórnym :
1. Samochód może być kradziony
W tym celu należy udać się na policję w celu sprawdzenia w Krajowym Systemie Informatycznym Policji (KSIP), czy samochód nie widnieje kradziony . W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2000 r., IV CKN 81/00 czytamy: „Komisant prowadzący handel używanymi samochodami może skutecznie powołać się na umowne wyłączenie odpowiedzialności za wadę prawną sprzedawanego samochodu wtedy, gdy sprawdzenie autentyczności numerów i dokumentacji samochodu przyjmowanego do sprzedaży komisowej odbyło się z zachowaniem staranności przewidzianej w art. 355 § 2 k.c.”.
2. Samochód zakupiony na rynku wtórnym (komis, giełda) może być objęty zastawem rejestrowym lub skarbowym
Z zastawu rejestrowego możemy się dowiedzieć, czy tenże pojazd nie stanowi przypadkiem zabezpieczenia kredytu bankowego jego właściciela. Jeżeli taki zastaw zostanie ustanowiony, w przypadku gdy kredytobiorca nie spłaci swojego zobowiązania wierzyciel ma prawo wytoczyć powództwo nowemu właścicielowi samochodu o jego wydanie.
Adnotacja o obciążeniu samochodu zastawem rejestrowym powinna znajdować się w dowodzie rejestracyjnym, ale nie zawsze tam jest ( np. duplikat dowodu rejestracyjnego). Na podstawie art. 38 ust. 1 Ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. z 2009 r. nr 215, poz. 1663) od dnia dokonania wpisu w rejestrze zastawów nikt nie może zasłaniać się nieznajomością danych ujawnionych w rejestrze, chyba że mimo zachowania należytej staranności nie mógł o nich wiedzieć.
Zastaw skarbowy jest formą zabezpieczenia zaległych należności podatkowych podatnika. Ustanawia go Urząd Skarbowy na podstawie art. 41 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa. (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.). Jest on skuteczny wobec aktualnego właściciela ruchomości objętej zastawem (np. samochodu).
3. Samochód ma współwłaściciela, który nie wyraził zgody na jego sprzedaż
Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu ( np. sprzedaż auta), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę (syn) mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Podstawa prawna:
- art. 556[3] Kodeksu cywilnego
Stan prawny na 23 maja 2015 roku
